Como funciona o seguro fiança?

1. O que é e onde se enquadra na lei

O seguro‑fiança é uma das quatro garantias admitidas pelo art. 37 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) para contratos de locação, figurando ao lado da caução, da fiança tradicional e da cessão fiduciária de cotas de fundo de investimento. Nessa modalidade, uma seguradora habilitada pela SUSEP promete indenizar o locador caso o inquilino deixe de cumprir as obrigações previstas em contrato.

2. Partes envolvidas

Papel	Quem é	Responsabilidade
Segurado	Locador/proprietário	Receber a indenização em caso de sinistro
Tomador	Inquilino	Paga o prêmio do seguro e cumpre as condições da apólice
Seguradora	Empresa autorizada pela SUSEP	Assume o risco e depois cobra do inquilino os valores pagos
Imobiliária (opcional)	Administradora do contrato	Intermedeia contratação e eventuais avisos de sinistro

3. Coberturas típicas

Obrigatórias (definidas pela Circular SUSEP 671/2022) www2.susep.gov.br

• Aluguel em atraso
• Multas e penalidades contratuais
• Encargos legais (IPTU, condomínio, taxas)
• Despesas judiciais de cobrança

Adicionais mais comuns (opcionais, aumentam o prêmio):

•  Danos ao imóvel, pintura ou reparos
• Multas rescisórias por saída antecipada
• Serviços de assistência 24 h (chaveiro, encanador, eletricista) redelojacorr.com.br
• Garantia estendida para 6 a 30 vezes o valor do aluguel, conforme apólice quintoandar.com.br

4. Processo de contratação

1.  Cotação: corretor ou imobiliária coleta dados do imóvel e do pretendente.
2. Análise de crédito: a seguradora verifica renda (normalmente ≥ 3 a 4 vezes o aluguel), histórico de pagamento e eventuais restrições compagno.com.br.
3. Aceitação e emissão: definida a vigência (costuma acompanhar o prazo do contrato, renovando‑se anualmente).
4. Pagamento do prêmio: à vista ou em parcelas (algumas seguradoras diluem junto ao boleto do aluguel) tokiomarine.com.br.

5. Custo médio

O prêmio anual costuma oscilar entre 1 e 3 aluguéis (média de 1,5 aluguel), o que equivale aproximadamente a 8 – 15 % do valor envolvido por ano mutuus.netcrecipr.gov.brredelojacorr.com.brbancopan.com.brinvestnews.com.br. Fatores que elevam ou reduzem esse valor: 

• Valor e localização do imóvel
• Coberturas adicionais contratadas
• Perfil de risco do inquilino (score, renda, vínculos)

6. Como funciona o sinistro

•  Atraso ≥ 30 dias → locador notifica a imobiliária ou a seguradora.
• Seguradora paga as parcelas devidas após conferência de documentos (prazo contratual médio de 30 dias).
• Direito de regresso: depois da indenização, a seguradora busca reembolso junto ao inquilino – cobrança amigável ou ação de execução.

7. Vantagens e desvantagens

Para o locador	Para o inquilino
Recebe rapidamente (sem precisar processar fiador)	Dispensa fiador ou caução volumosa
Cobertura pode chegar a 30 aluguéis	Pode parcelar e diluir no aluguel
Inclui custas judiciais	Inclui assistência residencial
Ponto de atenção: inadimplência não dispensa ação de despejo; apenas acelera a recuperação financeira.	Ponto de atenção: prêmio não é restituído, mesmo que não ocorra sinistro.

8. Comparativo rápido com outras garantias

Modalidade	Custo inicial	Restituição no fim do contrato	Tempo de indenização ao locador
Caução (depósito até 3 aluguéis)	Alto	Sim, corrigida	Imediato (já está depositado)
Fiador	Zero	–	Pode levar anos (processo)
Título de capitalização	Alto	Sim (corrigido, menos taxas)	Até 120 dias após resgate
Seguro‑fiança	1–3 aluguéis/ano	Não	15–30 dias

9. Perguntas frequentes

Dúvida	Resposta
O valor pago volta?	Não; trata‑se de prêmio de seguro.
Posso trocar de garantia durante o contrato?	Sim, se o locador concordar e houver nova apólice ou caução.
Há limite de idade ou profissão?	Não, mas a seguradora avalia capacidade de pagamento.
E se eu quitar o contrato antes do prazo?	Pode ser cabível devolução proporcional do prêmio não consumido (ver cláusula de cancelamento da apólice).

10. Boas práticas antes de contratar

1.  Confirme registro da seguradora na SUSEP (portal gov.br).
2. Peça cotações em mais de uma empresa (ex.: Porto Seguro, Tokio Marine, Alfa, etc.) portoseguro.com.brtokiomarine.com.br.
3. Compare franquias e coberturas extras (danos, pintura, multa).
4. Leia a apólice: prazo de carência, forma de acionamento, documentos exigidos.
5. Programe‑se financeiramente: o prêmio é recorrente, diferente da caução que se paga só uma vez.

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Em resumo, o seguro‑fiança transfere para a seguradora o risco de inadimplência do inquilino, dando rapidez e segurança ao locador e maior flexibilidade ao locatário. O prêmio anual, embora represente um custo extra em comparação ao fiador, costuma ser mais baixo do que um depósito caução elevado e inclui serviços de conveniência. Avaliar cuidadosamente coberturas, preço e reputação da seguradora é o caminho para escolher a opção mais vantajosa no seu contrato de aluguel.